Te vaak wordt alleen een privaatrechtelijke overeenkomst afgesloten om een initiatiefnemer te verplichten zich aan bepaalde afspraken te houden. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) hecht echter waarde aan het op juiste juridische wijze borgen van afspraken. Afspraken die noodzakelijk zijn om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. In die gevallen waarin het gaat om een goede ruimtelijke ordening, is de enige juiste wijze het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels van een bestemmingsplan.
Conform vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak moet het uitvoeren en de instandhouding van bepaalde maatregelen die bijdragen aan een goede ruimtelijke ordening in beginsel als een voorwaardelijke verplichting in de planregels worden opgenomen. In een bestemmingsplan gaat het om toelatingsplanologie waarin mogelijkheden worden geboden voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er kan in het bestemmingsplan geen directe verplichting worden opgelegd om ontwikkelingen die mogelijk gemaakt worden ook daadwerkelijk uit te voeren. Het gaat hier om een verplichting met een voorwaardelijk karakter. Wanneer geen uitvoering wordt gegeven aan een op grond van het bestemmingsplan mogelijke ontwikkeling, hoeft ook de voorwaardelijke verplichting niet te worden uitgevoerd.
Het is van belang dat een voorwaardelijke verplichting op juiste wijze wordt geformuleerd. Duidelijk moet zijn dat het gaat om een voorwaardelijke verplichting en niet om een directe verplichting. Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS 24 augustus 2016 ECLI:NL:RVS:2016:2331. In deze uitspraak was door de gemeenteraad in de regels van het bestemmingsplan bepaald dat de landschappelijke inpassing van (bedrijfs)gebouwen, bouwwerken (geen gebouwen zijnde) én buitenopslag vóór 1 januari 2018 moest zijn gerealiseerd. En dan volgens de verschillende inrichtingsplannen die in bijlage 3 bij de planregels zijn opgenomen. De Afdeling stelt vast dat deze bepaling niet voorziet in een voorwaardelijke verplichting, maar in de directe plicht om voor 1 januari 2018 de betreffende landschappelijke inpassing te realiseren. Onafhankelijk van de omstandigheden of het betrokken initiatief wordt gerealiseerd en ook is gerealiseerd op die datum. Dit gebod staat haaks op het uitgangspunt genoemd in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Een bestemmingsplan kan grondgebruikers niet verplichten tot het zonder meer uitvoeren van wat in het bestemmingsplan is geregeld. Het is dus belangrijk om een voorwaardelijke verplichting juist te formuleren.
Een goed geformuleerde voorwaardelijke verplichting biedt meer waarborg tot het uitvoeren van een plan dan wanneer dit enkel in een privaatrechtelijke overeenkomst wordt opgenomen. Denk hierbij vooral aan de rechtsbescherming die een derde belanghebbende heeft bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Wanneer alleen een maatregel wordt vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst bestaat er voor derde belanghebbenden geen mogelijkheid hier tegenop te komen. In een uitspraak van ABRvS 1 juni 2016 ECLI:NL:RVS:2016:1513 was aan de orde dat de gemeente met [partij B] een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. In deze overeenkomst is vastgelegd dat [partij B] voorafgaand aan de bouw, een inrichtingsplan voor de inrichting van het terrein en de omgeving, ter goedkeuring aan de gemeente moest voorleggen. De gemeenteraad acht landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein, aansluitend bij de kenmerken van het omringende landschap, noodzakelijk met het oog op de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan. De Afdeling oordeelt dat de gemeenteraad juist om die ruimtelijke aanvaardbaarheid, de aanleg en instandhouding van een inrichtingsplan ten onrechte niet toereikend in het bestemmingsplan zelf heeft geregeld. Voor derde belanghebbenden is er te weinig waarborg dat een inrichtingsplan zal worden ingediend. Derden kunnen naleving van de privaatrechtelijke overeenkomst niet afdwingen.
In een uitspraak van de ABRvS 14 juli 2017 ECLI:NL:RVS:2017:1589 oordeelt de Afdeling dat het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels van een bestemmingsplan alleen al voldoende waarborg biedt. Er is voldoende zekerheid dat de uitvoering en instandhouding van de kwaliteitsverbeterende maatregelen ook daadwerkelijk zal worden uitgevoerd. Het is dus niet nodig een en ander ook nog vast te leggen in een privaatrechtelijke overeenkomst.
Door de jaren heen verruimt de Afdeling wat er mogelijk is met van een voorwaardelijke verplichting. Een opmerkelijke uitspraak kwam op 13 juni 2018 ABRvS ECLI:NL:RVS:2018:1942. Door de gemeenteraad is een bestemmingsplan vastgesteld voor een perceel waar een horecagelegenheid is gevestigd. In dit bestemmingsplan is de volgende voorwaardelijke verplichting opgenomen:
Het gebruik van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'terras' als (horeca)terras is uitsluitend toegestaan indien: het personeel van het horecabedrijf waarvan het terras onderdeel uitmaakt door de exploitant is geïnstrueerd om luid schreeuwen van bezoekers te voorkomen en de exploitant en/of het personeel direct maatregelen treft in geval van luid schreeuwen, bestaande uit het aanspreken van de bezoekers en bij herhaling (na de eerste keer waarschuwen) het direct verwijderen van de bezoekers van het terras. Er is sprake van luid schreeuwen indien het bronvermogen van het stemgeluid meer bedraagt dan 95 dB.
De voorwaardelijke verplichting is opgenomen om er voor te zorgen dat de toegestane geluidsbelasting op de gevel niet wordt overschreden. De Afdeling oordeelt dat deze maatregel niet uitsluitend gericht is om tegen luid schreeuwen op te treden, maar ook om het luid schreeuwen door bezoekers van het terras te voorkomen. Om die reden is de voorwaardelijke verplichting, zoals opgenomen in de planregels, naar het oordeel van de Afdeling terecht betrokken bij het berekenen van de geluidbelasting op de woning van appellant.
De Afdeling hecht waarde aan het op juiste juridische wijze borgen van afspraken die noodzakelijk zijn voor een goede ruimtelijke ordening. Een goede formulering van een voorwaardelijke verplichting is ontzettend belangrijk en biedt meer waarborg aan derde belanghebbenden dat een plan daadwerkelijk juist wordt uitgevoerd. Anderzijds geeft de Afdeling ook een verruiming van datgene wat met een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geregeld mag worden. Er blijft echter gelden dat de voorwaardelijke verplichting in de regels van een bestemmingsplan moet bijdragen aan een goede ruimtelijke ordening.
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |