Goede onderbouwing van de kapitalisatiefactor van groot belang

Publicatie datum: 31 maart 2020 11:04

De Waarderingskamer besteedt de komende jaren bij het toezicht op de waardering van courante niet-woningen vooral extra aandacht aan de onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Hoe zorgt u nu voor een goede onderbouwing?

Van huurwaarde naar WOZ-waarde

Bij de taxatie van de WOZ-waarde van courante niet-woningen (CNW) wordt uitgegaan van de bruto huurprijs zoals deze door de huurder wordt betaald. Dit is dus de huurprijs inclusief de kosten voor beheer en exploitatie van het pand maar zonder de te betalen servicekosten. Om de getaxeerde huurwaarde te kunnen omzetten in een WOZ waarde, wordt de getaxeerde (bruto) huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De zuivere kapitalisatiefactor wordt berekend door de koopsom van een bedrijfspand, exclusief kosten koper, te delen door de jaarhuur, dit wordt ook wel de top down benadering genoemd. In de praktijk zijn voor een object echter maar zelden tegelijkertijd een gerealiseerde koopsom en huurcijfer (peildatum) aanwezig. Op dat moment werken taxateurs vaak met een kapitalisatiefactor die wordt afgeleid uit transactiegegevens van vergelijkbare objecten. Het is echter moeilijk om dit op een nauwkeurige manier te doen…

Alternatieven

Naast de top down benadering is er ook de bottom up berekening, en die biedt hier uitkomst. Onderdelen van de bottom up berekening zijn onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en het leegstandsrisico. Deze variabelen staan in direct verband met de hoogte van de kapitalisatiefactor. De taxatiewijzer biedt handvaten voor het bottom up bepalen van de kapitalisatiefactor. Zo zijn er bandbreedtes voor de variabelen, waarbinnen een individueel object behoort te vallen. Een object wordt in de bandbreedte geplaatst, onder andere op basis van ligging, objectsoort en bouwaard. Het bottom up berekenen van de kapitalisatiefactor is echter niet eenvoudig en is een tijdrovende klus.

Thorbecke rapportage onderbouwing kapitalisatiefactor

Thorbecke biedt een geautomatiseerde oplossing om in één keer voor al uw CNW's tot een betere en transparante onderbouwing van de kapitalisatiefactoren te komen. Ieder object wordt op de eigen individuele plaats in de bandbreedtes van de taxatiewijzer gezet, vervolgens wordt per object de kapitalisatiefactor op nauwkeurige wijze berekend. De kapitalisatiefactoren worden daarbij ook getoetst aan de beschikbare marktgegevens.

Uw voordelen?

U staat ijzersterk bij inspectie van de Waarderingskamer
Met deze onderbouwing van de kapitalisatiefactor kunt u efficiënt en goed voorbereid de bezwarenperiode in en kunt u belanghebbenden kundig en gedegen te woord staan
U hebt een middel in handen om uitvoerige controles uit te voeren op uw herwaardering ten aanzien van de CNW’s en u bent in staat daar gericht kwaliteitsslagen op te maken

Wij leveren u:

Op basis van kengetallen uit de markt en de landelijke taxatiewijzer maken wij voor alle objecten een nauwkeurige bottom up berekening van de kapitalisatiefactoren
Wij toetsen of de berekende kapitalisatiefactoren in lijn liggen met de op dat moment door u gehanteerde kapitalisatiefactoren
Risico-opslagen die niet binnen de bandbreedtes vallen, analyseren wij en voorzien wij van een verklaring op basis van de op dat moment beschikbare gegevens. Hiervan krijgt u een rapport om te gebruiken bij het toezicht op de onderbouwing van de kapitalisatiefactor door de waarderingskamer
Wij ontleden alle goedgekeurde marktcijfers uit uw gemeentelijke WOZ-administratie met als resultaat een overzicht van de in uw gemeente gangbare risico-opslagen
U ontvangt integraal een volwaardige leegstandsanalyse voor uw CNW bestand