Deze uitspraak in het Didam arrest II is langverwacht. Er heerste grote rechtsonzekerheid door de arresten en de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze onzekerheid spitste zich toe op de geldigheid van een koopovereenkomst als deze in strijd is met het Didam arrest. Een potentiële koper die onroerende zaken van een overheidsinstantie koopt kon door het arrest er niet meer op vertrouwen dat de gesloten overeenkomst geldig was. Met dit tweede arrest van de Hoge Raad is de eerdere uitspraak van het gerechtshof vernietigd. Hierbij merkt de Hoge Raad op dat overheden die de regels van het Didam arrest schenden, een schadevergoeding verschuldigd kunnen zijn aan partijen die onterecht niet in aanmerking gekomen.
De gemeente Montferland was eigenaar van een supermarktlocatie in het centrum van Didam, die zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Bij de gemeente meldde zich ook Albert Heijn exploitant Didam Have als gegadigde, maar deze viste achter het net. De gemeente verkocht het perceel aan de projectontwikkelaar. Vervolgens heeft de vastgoedonderneming een kort geding aangespannen tegen de gemeente en de projectontwikkelaar. Volgens de vastgoedonderneming had de gemeente het perceel alleen mogen verkopen nadat alle gegadigden een kans hadden gekregen het perceel te kopen. Daarin heeft Didam Have uiteindelijk in 2021 in het Didam-arrest gelijk gekregen.
De Didam-regels zijn ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam voorafgaande aan het Didam-arrest en gelden niet pas vanaf de uitspraak van 2021. Aangezien de Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, is er geen aanleiding hun toepasselijkheid in de tijd te beperken tot na het Didam-arrest, aldus de Hoge Raad.
Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is om die reden niet nietig of vernietigbaar. Dit geldt ook als blijkt dat de overheid bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd. Als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, dan handelt zij in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.
Met dit arrest geeft de HR zekerheid waaraan in de praktijk veel behoefte bestond. Er werd immers flink geprocedeerd bij Rechtbanken om het eerste arrest beter te duiden. Daar komt nu een einde aan. Er blijft nog wel enige onduidelijkheid bestaan aangezien de HR de deur nog op een kiertje houdt ten aanzien van de mogelijkheid de verkoop alsnog te verbieden. Dit is een stok achter de deur om zorgvuldig overheidshandelen in het kader van het Didam arrest te stimuleren.
Maarten-Jan Evers
| Telefoon: 088-8883000E-mail: info@thorbecke.nlVolg ons via |